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名稱: 【百家-法拍屋.金拍屋】
服務電話:
(日): 02-8913 - 5670
(夜): 02-8913 - 5305
行動電話: 0968390442
Line ID: 0968390442
傳真電話: 02-8913 - 5195
服務地址: 新北市新店區寶橋路27之1號8樓之6
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法拍物件資訊
區域: 台北市|北投區
名稱:
【百家亞太國際地產】【銀行-配合-貸款】
模式: [法拍] 透天
開拍
日期:
2019-04-25 
坪數: 權狀總坪數:66.54
  主建坪:62.54
樓層: 全棟三層
車位: 車庫
點閱: 318 
價格: 2242
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北市熱門5大中古社區4個是國宅 CP值當道 2019.05.22

房仲根據實價登錄盤點雙北市前5大5年以上中古社區大樓,結果發現,台北市前5名社區中有4個是國宅。房仲表示,中古社區公設比低,室內坪數大、房價相對低,適合注重CP值的買家。

永慶房產集團根據實價登錄資料,盤點雙北市2018年1月至今年3月屋齡5年以上的中古社區大樓交易量,其中台北市以中山區「大直美堤花園」最熱門,交易量高達41戶居冠;新北市則以交易89戶的新莊區「東村A ONE」最多。

台北市交易前5大5年以上屋齡中古社區包括中山區大直美堤花園、內湖區麥帥新城、文山區觀星台北(非國宅)、大安區大安國宅、萬華區青年新城;新北市前5大中古社區為新莊區東村A ONE、新店區達觀鎮、新店區美河市、板橋區新巨蛋、汐止區摩天薪樂園。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,中古社區公設比較新成屋低,相同坪數下,室內空間相對多,且房價大多比新成屋低廉,經濟實惠,適合注重CP值的購屋人為參考。

謝志傑指出,雙北市成交前5大熱門中古社區附近生活機能和交通均相當完善便利,購屋人購買中古社區前不妨參考交易熱門的社區,並在周邊尋找相仿的建案或社區,選擇生活及交通機能較成熟的區位,若欲選發展潛力較大的地區,再進一步觀察未來發展及價格是否合理,並多利用房仲網提供的資訊,挑選最適合自己的房屋。

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房市/雙百貨利多撐腰 這裡的屋主不願賣屋 2019.05.22

看準竹科消費力,新竹縣竹北市的喜來登商圈,預計明年將有第一家百貨公司「遠百新世紀」,另外,豐邑建設也規劃百貨宅,將有商場及影城,為該商圈注入新利多,在地房仲指出,屋主普遍看好該商圈的後市發展,物件釋出量減少。


竹北喜來登商圈因新竹縣第1家百貨公司「遠百新世紀」動工,房市詢問度增高,該案規劃地上10樓、地下4樓,將採包含百貨、超市、餐飲等複合式商場,預計明年開幕。


而看準新竹人消費版塊即將移入的利多,豐邑建設也確定推出自強北路百貨案,宣告將有商場及影城。信義房屋竹北勝利店店長黃競鋒認為,竹北市有4個里囊括全台最富有里的前2~5名,區內消費力無庸置疑,也讓開發商對於打造新百貨商圈深具信心。


信義房屋竹北莊敬店店長姜家榮表示,百貨公司一定會帶動區域商圈的發展,不少嗅覺敏銳的投資型買方,便鎖定周邊套房、2房產品,靜候百貨營運後的利多效益。目前成功國中學區周邊屋齡約10年大樓行情每坪18~24萬元,豪宅更達每坪26~30萬元水準。


黃競鋒則直言,大家都看好百貨商機,屋主多不想賣房,喜來登商圈周邊釋出量不多,但買方詢問度頗多,以30歲左右竹科園區的員工為大宗,「因為3房大樓總價1000萬元上下、甚至800萬元就有,相對好入手。」目前周邊屋齡15年大樓房價每坪20~24萬元。

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房市/梅雨季看屋 這4處讓漏水屋無所遁形 2019.05.22

梅雨季一到,大雨「唰唰唰」地瞬間就落下,不少地區頓成水鄉澤國,儘管要在濕溽的天候外出相當不便,卻是買方趁機看屋、避免買到漏水屋的絕佳機會,專家指出,雨季後的一周左右看屋,可看到最真實的屋況。


雨天看屋較能看見房子的瑕疵,住商不動產企研室經理徐佳馨認為,通常雨季一周左右都是檢視屋況的好時機。至於該留意哪些屋況?信義房屋竹北勝利店店長黃競鋒建議,首先留意窗框,若有滲水、雨水灌入的情況,表示未來每逢大雨就易有漏水問題;徐佳馨補充,窗戶因雨水造成積水、滲水後,若窗台洩水處理不當,未來還會誘發壁癌,不可不慎。


其次是看天花板與牆面,黃競鋒指出,若有水滴下來、出現水痕,便有漏水疑慮,但通常會由屋主負責修繕處理。徐佳馨則認為,就算看屋當時沒下雨,也可觀察天花板或牆面是否出現水泡式隆起,表示曾受到水氣侵蝕。


第3個需注意的地方為木作家具或木地板,除觀察是否有水漬外,徐佳馨提醒,由於木作、木地板要完全乾燥的時間較長,可看是否有受潮狀況,若還出現發黑、不規則突起,未來可能會發霉。最後是2次施工的空間,例如陽台外推、頂樓加蓋等,由於牆壁多出接縫,如果有不平整隆起、水漬或油漆剝落的現象,多是漏水所造成,也須多加留意。

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房市/房貸屢創新高 學者:未來都市房價下跌有限 2019.05.22

根據央行統計,今年以來消費者住宅購買貸款金額與銀行放款餘額屢創新高,高房價是造成攀高的主因,不過,隨著不婚不生等影響需求,恐導致未來房價下跌, 景文科大財務金融系副教授章定煊表示,目前房價問題越嚴重的都市,未來房價的跌幅會越有限,關鍵點為人口遷移,意即未來台灣人口會大量集中於都市地區。


中央銀行即將公布4月全體銀行購置住宅貸款及放款餘額,預期持續攀新高。章定煊指出,導致房貸持續創新高的主因,除了房價不斷升高以外,與貸款管制鬆綁後,貸款成數增加有關。

房價高漲,房貸對首購族或年輕人無疑是一大負擔,專家認為,每月房貸支出占收入約3至4成,不得超出收入5成,否則風險太高。章定煊表示,台灣不論是房貸負擔比率偏低,或房價所得比高達9倍,台北所得比更高達逾15倍,這對置產者是一項沉重的負擔。

他認識一對在媒體工作的年輕夫妻,每個月收入合計7萬元,若以4成計算,能支配房貸付出僅2.8萬元,要在雙北置產相當辛苦。

國內少子化趨勢已是底定,隨著需求減少,房價是否有走跌空間?章定煊說,目前房價問題越嚴重的都市,未來房價的跌幅會越有限,問題的關鍵點就是人口遷移,也就是未來台灣人口會大量集中於都市地區,都市化越來越快速,越來越嚴重。如果房價會大幅下修,問題會出在金融泡沫上,而不是人口上。


章定煊根據聯合國報告說明,2018年台灣人口有1860萬人居住在都市。到了2050年,台灣人口只剩下2070萬人,卻有1900萬人居住在城市,比現在還高40萬人,推估農村人口只剩下170萬人。都市人口不減反增,都市價格有這麼容易下得去嗎?但農村肯定要徹底破產的。

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房市/機捷通車2年 僅這2站漲 2019.05.22

桃園機場捷運於2017年3月通車至今已屆2年,觀察各站點周邊住宅的實價表現,當初因軌道議題而熱炒的房價,受近年市場盤整影響,多呈下修格局,但仍有異軍突起的A18高鐵桃園站與A17領航站,各漲25.21%與16.70%。專家分析,除高鐵桃園站特定區交屋潮拉高行情外,近期確實也感受到市況的回溫。


桃園機場捷運從台北車站至環北站共設21站,橫跨雙北及桃園市,從今年第一季,與去年1~3月通車時的沿線站點交易實價相比,2年來房價多走跌,扣除交易量稀少、不足參考的站點外,新北市的A3新北產業園區站與A5泰山站,年增率僅微漲1.24%及0.24%,表現持平;成長最明顯則是桃園市的A17領航站及A18高鐵桃園站,較去年同期漲幅達16.70%及25.21%。


領航站2017年1~3月成交單價20.36萬元,今年同期漲至23.76萬元;高鐵桃園站則從23.4萬元漲破2成至29.3萬元最為突出,該2站皆位於建案林立的高鐵桃園站特定區。信義房屋中壢高中店專案經理古鴻威表示,該區議題不斷,又有捷運、高鐵的雙重交通優勢,對於外地買方來說相對方便,使房價起拉抬作用。


信義房屋企研室分析,在整體房市下修的局面下,房價要大漲並不易,領航站與高鐵桃園站2年漲近2成,應是區內較多建案交屋,反映2至3年前預售屋房價所致。


該2站房價不跌反升,也可從桃園市中壢區2年來人口數變化看出端倪,位高鐵桃園站特定區的芝芭里、青埔里與洽溪里於2017年人口數為1萬2832人,截至今年4月已達1萬5509人,增幅20.86%。信義房屋企研室認為,遷入的人口增多,與近期該區市況回溫的情況相符,代表社區入住率提高,進一步使房價有撐。

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漏洞!10年內不得轉賣 浮洲合宜宅竟多宗法拍 2019.05.22

政府規劃合宜宅的精神,原本是要照顧無殼蝸牛,讓他們買得起,但就怕炒房,因此規定10年內不得轉賣,不過現在新北市板橋浮洲合宜住宅,卻出現多宗法拍個案,疑似當初購買的民眾用法拍方式轉手,成為合宜宅的大漏洞!

一眼望去空蕩蕩,店面不是整修就是待租,新北板橋的興建計畫區,2015年開發合宜住宅,鄰近亞東醫院,過去因結構問題爭議不斷,現在卻傳出有好幾戶被法拍轉手。

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一轉手,就賺進五百多萬,比起當初以每坪17.7萬元含車位的價格,總價954萬元入手,法拍行情換算每坪超過28萬,成為投資客賺錢的管道,也讓合宜宅規定10年不得轉售的天條,大破功!

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另外桃園龜山,總計4000多戶的A7合宜宅,2016年交屋以來,也出現24件法拍屋紀錄,每坪從17.2萬元,來到近兩年的每坪20萬到23萬元。

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政府推動合宜宅,想讓弱勢族群也能有個安定的家,但上有政策、下有對策,看上獲利空間,還是有民眾鑽漏洞,枉費政府一番美意。

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房市/台中綠園道房價高?地段不同價差一倍 2019.05.21

綠園道是台中獨有特色,第二期工程預計於今年7月完工,將延伸至北區育德路與南區的忠明南路,但因橫跨市中心8個行政區,房價表現大不同,沿線以西區草悟道、美術園道擁有商業機能,行情最佳,新成屋單價每坪約35至40萬元,但在南區忠明園道附近單價僅2字頭,兩區段價差將近一倍。


據台中市政府規劃,「台中之心」計劃串聯全市7條園道及7處公園,第一期起自科博館,經由草悟道至國美館、美術園道及崇倫園道,最後串接興大園道,正在施工中的第二期則包括忠明園道、育德園道等自行車道及人行步道改善工程,第三期則進行周邊支線串聯工程。


住宅指名度最高的區域落在西區草悟道、美術園道一帶,因優質綠廊環境、文創聚落及百貨商圈加持,成為房市熱區,深受在地教授、醫生等高收入族群青睞。信義房屋科博館店店長方治勝表示,目前草悟道附近的新成屋總坪數多70至80坪以上,單價約35至40萬元,甚至有指標性個案單價衝上5字頭;對於中古產品也有支撐力道,面綠園道第一排屋齡20年左右的大樓,每坪亦有約25至30萬元行情。


綠園道因橫跨多個行政區,房價表現差很大,南區忠明園道周邊買氣不錯,但因地段及產品定位不同,且商業機能相對較弱,綠帶挹注房價效果有限。信義房屋台中復興店店長朱宏彬指出,忠明園道附近新成屋單價約22至24萬元,屋齡10年左右每坪約18至22萬元,與草悟道、美術園道沿線相比,價差將近一倍。

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北高捷運交會點房價變化 美麗島站漲幅奪冠 2019.05.21

房仲統計北高兩市捷運交會轉乘點住宅5年平均單價變化,結果高雄捷運美麗島站以22.5%的漲幅奪第一,其次是台北捷運西門站13.5%。房仲表示,北市房價漲幅已不如初升段劇烈。

中信房屋統計北高捷運,將2014到2018年間交會轉乘站住宅平均單價與今年以來的數字進行比較,交會轉乘站共有24處,房屋單價上漲的有10站,其餘為下跌。其中高雄捷運美麗島站漲幅達22.5%,第2名到第5名分別是台北捷運西門站13.5%、東門站10.5%、高雄捷運凱旋站6.2%、台北捷運中正紀念堂站5.3%。

中信房屋研展室副理張漢超說,捷運交會站具有人潮帶動錢潮作用,主要還是看車站的區位,若周邊還有熱門商圈加持,錢潮與人潮的磁吸效應就更加明顯。例如高雄捷運紅橘線交會的美麗島站位於人口密度最高的新興區,區域內房市供需原本相對穩定,加上週邊還有六合夜市商圈滿足日常生活機能,因此能支撐房價上漲。

張漢超表示,大台北捷運發展最早、路網最完整,捷運站對房價的加分早已充分反應,再加上台北房價相對較高,成長幅度已不如初升段般的劇烈,交會站住宅均價波動幅度大約在正負10%,幾處成長幅度不如以往的交會站,也受到整體經濟環境與消費者對高價住宅相對保守,而使得成長空間有限。

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土地標售夯 建商卡位高鐵這一區 2019.05.21

高鐵台南特定區10年前僅推出一批透天建案,與其他高鐵特定區建案相比,高鐵台南特定區卻不見絲毫發展,直到近幾年出現中央規劃的「沙崙智慧綠能科學城」、中研院南部分院,以及三井不動產在台投資的第3個「MATSUI OUTLET PARK」,高鐵台南特定區附近土地才陸續標脫。

 

其中政院規劃的「沙崙智慧綠能科學城」,目標是將台南高鐵特定區打造成「低碳智慧生態城市」,內容包含綠能產業核心區、會展中心區、中央研究院南部院區、高鐵周邊生活住宅區,未來也將為高鐵台南特定區帶來商圈住宅的發展。

 

台南高鐵特定區總面積約298公頃,規畫設計有住宅區、商業區、產業專用區及公共設施等,目前正積極發展中,現階段交易以土地居多,永慶台南歸仁店房仲林小姐表示,目前台南高鐵特定區地價每坪約15至18萬,投資客都在觀望未來三井不動產投資的「MATSUI OUTLET PARK」,因此買氣相當火熱,房價也著水漲船高,建商也等在好時機蓋房。

 

目前台南高鐵特定區建案只有一批,由於地段較偏遠,屬於歸仁市區的外圍,因此多半為土地交易買賣,在交通部分,由於有台86號快速道路經過,不管是連接到中山高或台1線到台南市區都相當便利,另外還有台鐵的沙崙支線,可以因應民眾通勤需求。

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房市/高房價 首購族往外圍買 學者:不如租 2019.05.21

檢視實價登錄資料,全台房價以桃園略顯下跌,其餘均為盤整,從住宅總價下滑,顯示首購族成為區域購屋主力,購屋者往外圍購屋。景文科大財務金融系副教授章定煊認為,外圍區域房價下跌風險最大,首購族在支付能力未改善前,不如在外圍區域租屋,便宜租金才有機會存款,進而理財去累積自備款,往市區置產。


信義房屋企研室日前公布今年第一季房市評論,提及受到農曆年假的影響,今年第一季各都會區交易量普遍較前一季下滑,全台買賣移轉棟數季減約11個百分點,來到64,224棟,不過六都中以高雄及台南表現相對亮眼,分別季增5.1%及3.6%; 若與去年同期相較,則以高雄年增15.9%居冠,而台北年減12.2%,其餘四都則 與去年同期約略相當。


價格方面,雙北房價持續平盤整理,呈現漲跌互現走勢,桃園略顯下跌,但老屋交易比重明顯拉高,而新竹、台中及高雄維持高檔盤旋。目前市場買盤仍以自住需求為主,其中桃園以南的首購族群已成為區域購屋主力,在支付能力未明顯改善的情況下,購屋者尋屋方向已有往較舊、較外圍的區域調整。


針對住宅總價較低,首購族往外圍區域購屋的情況,章定煊指出,前幾年因台北房價過高,許多民眾移居外圍區域,若是前進新北市第一圈,包括中、永和、新店等,房價相對穩定,景氣滑落,跌幅不致太深,但台北市第二圈,包括林口、淡水、新莊副都心等近年房價修正幅度大,對置產不易的首購族無疑是一大衝擊。


章定煊建議,與其在外圍區域買房,不如先租屋,因便宜租金有利於存錢,搭配適當的理財,累積更多自備款,可增加選擇機會到市區或房價波動不大的區域買屋。

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台中房市熱點 這區房價低又受矚目 2019.05.20

台中捷運線將於2020全線通車,加上台中市政府推動的「烏日副都心」計畫,高鐵烏日站儼然成為台中房市熱區,根據市調統計,烏日高鐵特定區上半年新推個案,合計總銷售金額超過300億,另有3000戶案量將釋出市場,儘管近期烏日高鐵特區周邊推案量大,但在價格上卻無太大漲幅。

有巢氏台中高鐵捷運店房仲曾先生表示,目前烏日高鐵周邊買氣很旺,購屋族多半選擇2到3房,由於2房總價低,貸款壓力當然也低,因此不少首購族會選擇烏日高鐵周邊的地段,而不少建商看準捷運通車熱潮,也紛紛插旗台中高鐵,但建案量提高並沒有帶動房價上漲,烏日高鐵周邊近兩年的房價仍持平沒有太大漲幅,目前成屋建案單價約17至18萬元。

高鐵烏日站近日成為台中房市熱區。(圖片來源/台中市府旅遊網)

其中有一項最受矚目的推案.一個佔地7600坪大型建案,打造地上19樓、地下3樓,共7棟樓,規劃2到3房小家庭,總戶數超過500戶,未來也會結合住宅及商場,整個就是造小鎮的計畫,吸引不少首購族目光。

另外,根據永慶房屋近一年烏日區實價登錄資料顯示,電梯大樓平均一坪15.6萬,較去年同期上漲7%,而公寓部分則是一坪10.1萬,和去年同期房價持平,住宅部分則是平均每坪20.1萬,較去年同期增加4.4%。

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地震險投保率偏低 金管會籲民眾重視 2019.05.20

近來連續地震再次讓民眾擔心土讓液化之於住宅的危險與自家建築的耐震能力,有立委提出將地震險轉為強制性保險,而金管會也公布,截至今年3月底止,地震險投保率約34.77%,雖然投保率跟有逐漸提升,仍有許多屋主尚未投保,建議民眾投保住宅地震基本保險,以減輕地震災情造成的財產損失。

 

金管會表示,金管會從91年4月1日起實施住宅地震基本保險制度,承保住宅建築物直接因地震震動、地震引起之火災、爆炸等危險事故所致之「全損」損失時,即可獲得保險金額賠償及臨時住宿費用,目前住宅地震基本保險之保險金額,是以重置成本為基礎,保險金額最高為新台幣150萬元,另有臨時住宿費用20萬元,保險費以保險金額150萬元計算,每一保戶每年保費1350元。

 

 

 

金管會表示,另為因應民眾對地震保險產品多元化之需求,產險公司有提供擴大地震保險(不動產增加保額,動產另行約定)、超額地震保險(不動產增加保額)及輕損地震保險(不動產及動產非全損保障)等附加條款可供民眾選擇,民眾可視需求加保。

 

金管會提醒,如果民眾如需進一步瞭解住宅地震基本保險內容,可洽住宅地震保險基金,也可洽各產物保險公司或中華民國產物保險商業同業公會,詢問住宅地震基本保險及附加地震保險商品相關事宜。

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5大房屋糾紛榜首又是它 專家籲買房前這3招做好做滿 2019.05.20

內政部5月發布全台各縣市「第1季房地產消費糾紛統計表」,而房屋漏水問題又在不動產買賣糾紛事件中居冠,究竟普通老百姓買房時如何將前置作業做好坐滿、維護自己不掉入消費陷阱裡?房產專家Sway曾提醒民眾,先善用這3招,否則你梭哈了所有資產,換來的是不知道何時才能結束的惡夢。。

根據內政部5月發布資料顯示,今年第首季房地產消費糾紛案件有363件,其中消費糾紛來源,按照件數多寡分別為,仲介業(180件)、建商(139件)、其他(36件)以及代銷業(8件)。

內政部資料也針對房地產消費糾紛原因前5名依序為,「房屋漏水問題」(46件)、「交屋延遲」(34件)、「終止委售或買賣契約」(34件)、「隱瞞重要資訊」(23件)」、「施工瑕疵」(16件)」。

針對如何不買到容易有糾紛房子?Sway曾在直播節目中強調,建商的「品格」絕對是挑選房子的關鍵,要如何分辨建商的好壞?善用這三步驟

1.輸入關鍵字 :「**建設+糾紛、瑕疵、漏水、提告」,光是只有**建設是查不到的任何負評的,若加上後面的關鍵字,也許會看到很多只剩標題但沒有內文的頁面,因為都被建商要求下架了,看不到內文,請提高警覺心,肯定有內情。

2.查經濟部商業司:看清建商的資本額、背景是誰、股東成份是誰,資本額低的不能碰,不然建商倒了就沒錢了,又或者建商搞不好早就解散甚至不存在。

 3.查母公司與分公司:某些建商名字看起來都不一樣,但其實都是同集團旗下的公司,所以他們的推案方式、施工品質跟花錢的水準就是那個層次,他們保證都不能相信。

另外,嘉義市地政處也針對這一房地產消費糾紛統計表示,請消費者於不動產買賣簽約前,可上網查閱內政部訂定之定型化契約作比較,善用審閱期,有助消費安全,保障權益,減少紛爭。

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房市/台中買抗跌宅 商圈機能最重要 2019.05.20

購屋族要如何挑到抗跌宅,據房仲業者第一線觀察,台中商業氛圍濃厚,區域保值性最強,像在勤美綠園道、公益路、崇德路商圈周邊建案,都在消費力支撐下更為抗跌,比起周邊行情高出1至2成。


鄰近商圈的住宅,不僅生活機能便利,房價長期更有支撐,信義房屋科博館店店長方治勝表示,勤美誠品綠園道、逢甲商圈、一中商圈、東海商圈等周邊住宅十分保值,其中勤美誠品綠園道因結合百貨、綠地、美術館等機能,房價支撐力最強,區域屋齡10年內大樓單價28至38萬元,比起鄰近的五期重劃區住宅行情貴了2成左右。


公益路、崇德路商圈是台中很夯的美食一級戰區,房價持續上揚,信義房屋民俗公園店店長謝明哲表示,公益路商圈新成屋單價36至40萬元,而北屯崇德商圈新成屋每坪也要28至30萬元,相較鄰近的潭子區,房價高出逾2成。


區域若有公園綠地對於房價也有加分效果,方治勝指出,例如西區草悟道沿線、七期重劃區雙十字園道等,居住環境佳,高收入者很愛買這裡的房屋,墊高住宅行情。


此外,謝明哲認為,台中地理環境特殊,大眾交通工具的便利性非抗跌的最重要因素,主因台中腹地廣大,居民習慣開車、騎車通勤,住在市區周邊往市區工作,例如潭子到台中市區通勤時間僅約30分鐘左右,因此造就了高速公路交流道周邊或台74線附近房市商機也大。

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台北老舊公寓吸「自住客」 一樓、頂樓眉角多…… 2019.05.20

台北市寸土寸金,不少小資族寧願捨棄新北大樓,也選擇買台北老舊公寓。(圖片來源/信傳媒資料照)

台北市寸土寸金,土地持分較大樓高的公寓自有一番吸引力,「使用空間大」的頂樓、一樓更是一度受到投資買盤青睞。有房仲業者統計發現,隨著近年買氣回升,買盤也漸漸轉為自住族群,沉寂四年的公寓頂樓又蠢動起來,2018年每坪單價來到48.4萬元,創下近四年新高。

根據台灣房屋智庫最新統計,台北市四層及五層樓公寓的頂樓戶交易狀況從2015年開始,單價多在每坪44.5萬到46萬元之間盤整,可是2018年卻來到48.4萬元,年增幅達8.6%,也是四年來最高。

對此,台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,台北市長柯文哲從2014年上任以來,曾幾度宣示對於公寓頂加的取締決心,尤其2017年發生多起公安事件後,更以專案優先拆除違建,加上適逢房地合一稅後的房市交易低潮,買方對於有加蓋的投資型產品態度保留,導致公寓頂樓戶的交易量減,「不過因為近年買氣回升,買盤又變成以自住族群為主,會挑選一些屋齡相對較新,屋況較好的公寓,所以平均單價有略微回升的跡象。」

公寓頂樓最便宜,「頂加」小心買貴

張旭嵐指出,一般公寓類型的房屋,單價往往與樓層高度成反比,因此,觀察2018年五層樓公寓的交易價格,以一樓最高,平均每坪54.9萬元,接下來依序為二樓的46.7萬元、三樓的45.5萬元、四樓的45.1萬元,以及五樓的44.4萬元,不難看出「越高越便宜」。

她解釋,相較於大樓,公寓因為公設低,所以實用性較大,且持有地坪也大,加上樓層越高越不方便的特性,不少預算有限的小資族為了台北市門牌,寧可捨棄新北的電梯大樓,選擇買下屋齡較高,但總價較低的四五樓公寓自住。

事實上,台北市仍有不少所謂的「頂加公寓」,如何出價也是一門學問。張旭嵐說,一般市場認知,價格會隨著加蓋材料不同而有落差,從鋼筋混擬土到鐵皮加蓋,多介於頂樓單價的二分之一到三分之一,「不過,最好先確認是否能取得約定使用公設空間的『分管協議』,才能確保使用權利。」

多付成本買頂加有何風險?她提醒,凡是在民國84年1月1日之前興建的頂加都屬於「既存違建」,目前作法雖號稱「緩拆」,不過,一旦遭人舉報就會轉為「即報即拆」,加上又涉及公共安全問題,因此自台北市加強取締以來,頂樓戶的加蓋價值已經大減。

一樓公寓最貴,買賣「眉角」也多

至於單價最高的公寓一樓,張旭嵐解釋,多半是具有店面或辦公室等商用效益所致,若門前有停車位,可運用空間又更大一些,因此身價相對高;台灣房屋中和景安站店東蔣京叡則提醒,所謂「門前可停車」其實是坊間的銷售術語,通常是在標榜「基地或臨路寬敞、活巷、無劃定禁停號誌」等空間條件,這類「停車事實」雖不易被檢舉,但也並非合法權利範圍,「不過,在消費市場中,大家還是會把這樣的便利性『變相加值在交易總價中』。」

「通常這類條件好的一樓公寓,交易價格會比路寬窄的一樓多個一到兩成的售價,甚至,俗稱的『霸王車位』在以前也常被用每個車位50萬到80萬元的方式變相加價。……不過,一樓停車空間如果會影響住戶出入及逃生安全,或有占用共有或公有空地的疑慮,就算前屋主曾經有過使用慣例,也不能作為永久保證,最後還是可能影響和左鄰右舍之間的關係,甚至引起法律糾紛。」他補充。

此外,部分一樓公寓會附設地下室,價值認定也有諸多「眉角」。蔣京叡說,買方不妨先檢視是否登載於權狀面積內,若屬於私有使用,單價約為一樓的三分之一到二分之一,「如果是公用空間,要先確認是不是有約定專用或分管協議,還有登計使用的用途為何,這種通常只能當作利於銷售的附加價值。……

舉例來說,1995年以後取得使用執照的台北市建築物,地下室登記為防空避難室的話,屬於公共產權,不能更改兼用住宅,更不可以違規出租。」

整體而言,公寓畢竟屬於老屋,除了一些「約定成俗」的價值認定,其實屋況也是一大考驗,張旭嵐建議,最好避免購買過度裝潢的老公寓,因為這類標的往往無法看見水泥牆的原始狀況,無從判斷水泥是否剝落、是否為海砂屋等屋況,「另外,二樓雖然上下方便,不過因為很多公寓都把管線集中在二樓,一旦老舊漏裂,很可能會優先遭殃,所以如果購買屋齡超過三十年以上公寓二樓,也要注意是否有管線需要維修的問題。」

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房市/擁竹科新貴 新竹縣購新屋全台居冠 2019.05.17

內政部不動產資訊平台最新數據顯示,去年全國平均購屋屋齡為21年,新竹縣交易屋齡僅約9年,全台最低。房仲業者分析,新竹縣新房屋交易比例高,主要與竹科就業人口的強勁購屋需求有關,科技業薪水高,區域房價又相對低,因此新屋成為多數人買房首選,也吸引建商推案,降低整體屋齡。


根據內政部統計,新竹縣去年住宅平均交易屋齡9.25年,為全台最低,屋齡5年以下交易占比合計為54.81%,等於每2人置產者就有1人選擇買新房子。


信義房屋竹北高鐵店店長吳曉芳分析,新房屋買賣比例高,與竹科就業人口龐大購屋需求及高收入有關,據勞動部資料,新竹縣去年平均提繳工資為4.8萬元左右,更勝台北市4.4萬,新竹縣大樓實價登錄均價也僅約22萬元,房價不到雙北的3分之1,因此購屋族群多以新屋優先選擇。


其中新竹縣以竹北市購屋屋齡5.46年最低,其次為新埔鎮12.32年與關西鎮13.2年。吳曉芳指出,竹北市受惠於竹科購屋族群,又有高鐵交通與優質生活機能,致使重劃區推案量大、房市交易熱,買房屋齡低,且房價相較雙北親民許多,屋齡10年內大樓單價約22至28萬元,3房總價約1000至1300萬元,亦有不少消費者選擇新竹、台北通勤上班。


此外,新埔鎮、關西鎮屋齡低,是因為近年市區土地稀缺、地價高漲,不少建商往外圍獵地蓋樓,許多新建案主打400至500萬元就能購入3房,以低總價吸引買氣,因此降低購屋屋齡。

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2018年公寓頂樓房價回溫 創4年新高 2019.05.17

(中央社記者潘智義台北17日電)台灣房屋智庫指出,北市4層、5層樓公寓頂樓戶,2015年起單價多在新台幣44.5萬元至46萬元之間盤整,但2018年單價來到48.4萬元,創4年新高。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,台北市長柯文哲2014上任以來幾度宣示對於公寓頂加的取締決心,2017年多起公安事件影響,更以專案優先拆除違建,加上房地合一稅後房市交易低潮,造成公寓頂樓產品交易量減,買方對於有加蓋的投資型產品態度保留。

不過,因為近年買氣回升,且買盤以自住族群為主,多半挑選屋齡相對較新,屋況較好的公寓物件,因此平均單價有略微回升的跡象。

張旭嵐觀察,2018年5層樓公寓的產品價格和交易量,其中單價「樓層越高越便宜」,以1樓單價最高,平均54.9萬元,其次為2樓,而5樓單價每坪44.4萬元最低。

她表示,公寓產品因為公設低、實用性大,持有地坪也大,而因為樓層越高越不方便,5樓身價最低,因此還是有不少預算有限的小資族,為了台北市門牌,寧可捨新北的電梯產品,買下屋齡較高,但總價較低的公寓自住。

她說,台北市公寓1樓產品常有店面或辦公室等商用效益,若門前有停車位,可運用空間大,因此身價較高,居住2樓雖然上下比較方便,不過因為許多公寓多把管線集中在2樓,一旦老舊漏裂,2樓可能先遭殃,因此購買屋齡超過30年以上公寓,得注意是否有管線需要維修的問題。

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蛋白區領漲 大台北19區房價微揚 2019.05.16

(中央社記者韋樞台北16日電)房市研究單位住展雜誌統計過去1年雙北30個行政區新建案成交行情,結果19區房價上漲,9區下降,2區持平。上漲的19區中以蛋白區居多;公教人員眾多的文山、新店等區也都上漲。

住展雜誌統計,大台北新建案近1年房價反彈幅度最大的前10個行政區,分別是淡水、永和、中山、蘆洲、大同、汐止、樹林、南港、大安與泰山,反彈幅度約2%至8%不等。其中台北市中山、大安及新北市永和等3區是蛋黃區,其他7區均為蛋白區,意味近1年蛋白區房價率先反彈的訊號明顯。

至於近1年來大台北新建案房價下跌較重的區域,分別是松山(-4.27%)、八里(-3.21%)、中正(-2.84%)、內湖(-2.35%)、北投(-2.02%)等。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,近1年來房市景氣復甦,大台北各行政區房價普遍反彈,但不論是上漲或下跌的區域,漲跌幅溫和,多在5%之內,顯示大台北近1年來房價處在盤整、緩步向上的走勢。

何世昌指出,從去年中到現在,軍公教年金改革已快滿1年,原來市場熱議年金改革將不利房市,但從近來房價走勢觀察,公教人員較多的行政區,如大安區、文山區、新店區、永和區等4區房價全都上漲,近1年漲幅分別約為2.85%、2.04%、1.51%、5.61%。

漲幅前3名的是淡水區8.08%、永和區5.61%、中山區4.91%。何世昌說,淡水區近1年新建案房價漲至每坪28.1萬元,較去年同期上漲2.1萬元。淡水在2014到2017年間,房價經歷4年的大幅度修正,淡海輕軌沿線遍布成交1字頭的建案,紅樹林豪宅區也出現不少2字頭建案。

但淡海1字頭建案陸續完銷結案後,新釋出的供給量極少,再加上淡海輕軌通車題材激勵,淡海與紅樹林一帶房價開始止跌回升。何世昌說,淡水相對低房價吸引大量雙北市輕移民買盤,是北台灣市況最熱絡的區域之一。

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房市/20年來最熱 高鐵台南站旁成卡位新點 2019.05.16

近日交通部鐵道局標售高鐵特定區土地,以挾著三井OUTLET開發議題的高鐵台南站土地最為熱絡,10筆土地收到55封標單,最後全數標脫。專家直言,這是高鐵台南特定區20年來最熱的時刻,該區僅10年前推出一批透天建案,至今商圈未成形,在新搶入建商帶動下,可望帶來新發展。


相較其他高鐵站特定區建案林立、商圈逐漸成形,高鐵台南特定區沉寂多年尚不見具體建設發展,不過近年除有中央規劃的「沙崙智慧綠能科學城」、中研院南部分院,三井不動產在台投資的第3個「MATSUI OUTLET PARK」也選定高鐵台南站右側,預計2022年完工啟用,使大型建商卡位決心大增。


信義房屋崇善店店長葉怡君透露,近期不少嗅到發展商機的置產型買方變多,很多地主也釋出土地待價而沽,是求好價格的時機點,不過也有地主不願意賣,想等未來更高價時再釋出。


目前區內待售的土地從600坪至上千坪不等,葉怡君表示,開價每坪17至18萬元,甚至有單價26萬元以上,不過與台南市區如東區4期重劃區地價每坪30~40萬元相比,仍屬相對便宜。


專營高鐵土地的信義房屋台南民生店專案經理葉錕良分析,高鐵台南特定區20年來以這次標售最熱,因多年來土地行情維持每坪10萬元左右,買地門檻低,使建商積極買進,他舉例,日前有筆與三井OUTLET相鄰的436坪角地以每坪30萬元售出,顯見此次住宅區土地10.60~15.62萬元間的標脫單價相當便宜。


由於該區商圈尚未成形,葉錕良表示,10年中正南路推出首批透天住宅案,地坪20~30坪、建坪50~60坪,總價約1000萬元,至今該區無其他推案,估計未來在建商推案帶動下,大樓案每坪推10多萬元,將磁吸高鐵沿線買方到此購屋置產。

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房市/秀泰影城有望 高雄後驛商圈知名度大開 2019.05.16

高雄車站後驛商圈近期受惠鐵路地下化,陸橋、地上軌道陸續拆除,以及高雄客運將與秀泰影城合蓋商場,致使房市能見度大開,已吸引許多建商進駐,因當地屋齡老舊,住宅需求大於供給,預售屋、新成屋單價皆衝上2字頭。


後驛商圈除享有台鐵、捷運交通優勢,近期更是利多不斷,據高雄市政府規劃,以高雄車站為核心的71期重劃工程,鐵路地下化後將開闢15條道路,同時打通自由路及復興路,車站前站、後驛也將被打通,不會再因地上軌道切割成南、北高雄,另外,高雄客運日前還宣布將與秀泰影城合蓋複合式影城商場。


信義房屋後驛店主任段展綦表示,後驛商圈發展早,屋齡老舊,實價登錄大樓單價約15至16萬元,最近因建設話題多,吸引建商推案,推高區域行情,包括十全一路及大連街等路段陸續有預售屋、新成屋成交,每坪單價約25至30萬元,吸引不少外地買方購屋,亦有鄰近的高醫醫院醫護人員買房。


此外,後驛商圈素有高雄五分埔之稱,西起漢口街、東至重慶街,全長約1公里擁400多間成衣店,先前因鐵路工程期及網購崛起影響,導致商圈發展沒落,地下化後盼能帶動人潮回流。不過據段展綦觀察,後驛店面整體行情起伏不大,透天店面仍以熱河一街、九如路行情最佳,依路段、坪數不同,地坪單價約80至110萬元。

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